Geskryf deur: Eugene van der Walt
Jy het kennis gegee. Die huurooreenkoms het verstryk. Jou huurder is steeds daar. Dit is een van die mees frustrerende situasies wat ‘n verhuurder kan beleef en die reg staan meer aan jou kant as wat jy dalk dink, solank jy die korrekte proses volg.
Eerste Dinge Eerste: Jy Kan Dit Nie Self Doen Nie
Ongeag hoe lank die huurder al in agterstand is, hoeveel skade hulle aan die eiendom aangerig het of hoeveel kennisgewings hulle geïgnoreer het, jy mag nie self die slotte verander, hul besittings verwyder of water en elektrisiteit afsny om hulle te forseer om te trek nie. Dit is ‘n misdryf ingevolge die PIE-wet en kan tot kriminele klagtes teen jou lei. Die enigste wettige manier om ‘n onwillige bewoner te verwyder is deur ‘n hofbevel.
Wat is die PIE-wet?
Die Wet op die Voorkoming van Onwettige Uitsetting en Onregmatige Besetting van Grond het in 1998 in werking getree. Die wet is van toepassing op alle residensiële eiendomme, insluitend formele behuising, informele nedersettings en verhuurde akkommodasie. Dit dek nie net grondbesitters nie, maar ook enige huurder wat na die verstryking van hul huurkontrak of na wettige kansellasie daarvan agtergebly het.
Die Uitsettingsproses, Stap vir Stap
Om ‘n huurder wettiglik te verwyder behels verskeie stappe en kan nie oorhaas word nie, maar dit is ‘n goed deurtrapte pad as dit korrek hanteer word.
- Voor jy by die hof aansoek kan doen, moet die huurooreenkoms behoorlik beëindig word. Dit beteken die korrekte kennisgewing soos in die huurkontrak uiteengesit of, as dit nie gespesifiseer is nie, die tydperk wat die Wet op Huurbehuising vereis. As die huurder in agterstand is, moet eers ‘n oortredingskennisgewing gegee word met ‘n redelike geleentheid om die oortreding reg te stel.
- Howe kyk gunstig na verhuurders wat opreg probeer het om die saak eers self op te los. ’n Skriftelike versoek om die perseel te ontruim, gestuur nadat die huurkontrak gekanselleer is, wys dat die verhuurder te goeder trou optree en skep ’n duidelike rekord van die proses.
- Die uitsettingsaansoek word in die Landdroshof of Hooggeregshof gebring, afhangend van die omstandighede. Spesiale reëls geld waar die bewoner ‘n weerlose persoon is soos ‘n bejaarde, ‘n kind of iemand met ‘n gestremdheid.
- Die PIE-wet vereis dat behoorlike kennisgewing van die verhoor ten minste 14 dae voor die hofdag aan die bewoner en die munisipaliteit beteken word. Hierdie stap is dikwels die rede waarom aansoeke vertraag of van die hand gewys word: as betekening gebrekkig is, sal die hof nie die bevel verleen nie.
- Die saak word voor ‘n regter of landdros bepleit, wat oortuig moet wees dat dit regverdig en billik is om die uitsetting toe te staan. Die hof sal in ag neem hoe lank die persoon al in besetting is, wat hul persoonlike omstandighede is en of geskikte alternatiewe akkommodasie beskikbaar is.
- Dwing die bevel af. Sodra dit verleen is, voer die balju van die hof die uitsetting uit. Jy mag dit nie self doen nie, selfs nie met ‘n hofbevel in die hand nie.
Hoe Lank Neem Dit?
‘n Onbetwiste uitsetting neem tipies ses tot twaalf weke vanaf die datum waarop die aansoek geloods word, afhangend van die hof se rol en hoe vinnig betekening bewerkstellig word. Betwiste sake kan aansienlik langer neem. Dit is waarom vroeë regsadvies saak maak: hoe gouer die proses begin, hoe gouer word dit opgelos.
Wat van Agterstallige Huurgelde?
‘n Uitsettingsaansoek handel slegs oor besetting. Dit verhaal nie outomaties die agterstallige huur wat aan jou verskuldig is nie. ‘n Aparte eis vir onbetaalde huur en skade moet nagestreef word, hetsy in die Klein Eise Hof vir bedrae tot R20 000 of in die Landdroshof vir groter eise. As die huurder sonder betaling vertrek het, kan ‘n verstekvonnis en lasbrief van eksekusie teen hul bates jou beste remedie wees.
Praat Voordat jy Litigeer
As jou huurder werklik sukkel en in goeie trou saamwerk, is ’n onderhandelde oorgawe byna altyd vinniger en goedkoper as litigasie. ’n Betalingsreëling, ’n skriftelik ooreengekome uittrekdatum en kwytskelding van verdere eise kan maande se spanning in ’n enkele middag oplos. Jou prokureur kan die ooreenkoms opstel om seker te maak dat dit bindend en afdwingbaar is.
Van Der Walt & Associates help verhuurders en eiendomseienaars met uitsettings, huurkontrak geskille en agterstallige huurgelde. Kontak ons vir ‘n eerste konsultasie.
Hierdie is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies.